Kira ilişkileri, zaman içerisinde hem kiraya veren hem de kiracı açısından ekonomik açıdan sürdürülebilirliğini yitirebilir. Özellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde, mevcut kira bedelinin güncel piyasa koşullarının oldukça gerisinde kalması sıklıkla karşılaşılan bir sorundur. Bu durumda tarafların, kira bedelinin yeniden belirlenmesini isteme hakkı doğar. İşte tam bu noktada “kira bedeli tespiti davası” gündeme gelir.
Bu yazımızda, 5 yıldan sonra kira artışı nasıl yapılır, kira tespit davası şartları, 10 yıllık kira sözleşmesinde dava açılabilir mi gibi sorulara detaylı yanıtlar verecek ve işyeri kira tespit davası gibi özel durumlara da değineceğiz.
Kira Bedeli Tespiti Davası Nedir?
Kira bedeli tespiti davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. ve 345. maddeleri çerçevesinde düzenlenmiş bir dava türüdür. Bu dava ile mahkemeden, mevcut kira sözleşmesinde yazılı olan bedelin piyasa rayicine uygun şekilde yeniden belirlenmesi talep edilir. Dava, hem kiraya veren hem de kiracı tarafından açılabilir.
Kira Tespit Davası Hangi Hallerde Açılabilir?
- 5 yılını dolduran kira sözleşmelerinde (TBK m.344/3)
- 5 yıldan önceki sözleşmelerde TÜFE’ye göre sınırlı artışlarda (TBK m.344/1)
- Taraflar kira artışında anlaşamadığı durumlarda
- Yeni kira dönemine geçilmeden önce belirli sürede ihtarname gönderildiği durumlarda
5 Yıl Dolmadan Kira Tespit Davası Açılabilir mi?
5 yıl dolmadan kira tespit davası açmak genel kural olarak mümkün değildir. Ancak istisnai bir Yargıtay kararı uyarınca, dava açıldığında 5 yıl henüz dolmamış olsa bile, yargılama süresince bu süre dolarsa davanın reddine karar verilmeden devam edilebilir.
Örnek:
2018 yılında başlayan kira sözleşmesi için 2022 yılında açılan dava sırasında 5 yıl dolmuşsa, mahkeme 2023 dönemi için kira tespitine karar verebilir.
Kira Tespit Davası Şartları Nelerdir?
Kira tespit davası açabilmek için temel şartlar:
- Kira sözleşmesinin en az 5 yıl süreyle devam etmiş olması
- Yeni kira dönemi başlamadan önce dava açılması veya ihtar çekilmesi
- Sözleşmede kira artışına dair hüküm olsa da olmasa da dava açılabilir
- Arabuluculuk sürecinin zorunlu olması (hukuki dava şartı)
Bu dava hem konut hem de işyeri kiraları için açılabilir.
Kira Tespit Davası Açma Süresi
Kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak tespiti istenen kira döneminin başından itibaren geçerli bir karar alınabilmesi için:
Sözleşmede kira artışı hükmü varsa → kira yılının sonuna kadar dava açılabilir.
Böyle bir hüküm yoksa → yeni kira yılının başlamasından en geç 30 gün önce dava açılmalı veya ihtar çekilmelidir.
10 Yıllık Kira Sözleşmesi ve Kira Tespiti
Sözleşme süresi 10 yıl olsa bile, 5. yılın dolmasıyla birlikte kira tespit davası açılabilir. 10 yıllık uzun dönemli kira sözleşmeleri, kiraya verenin aleyhine ciddi kayıplar doğurabileceğinden 5 yıldan sonra kira artışı için dava açmak, kanunen mümkündür ve çoğu zaman gereklidir.
Kira Tepit Davasının Kira Uyarlama Davası ile Farkı Nedir?
Kira tespit davası, kira bedelinin güncel piyasa koşullarına uygun şekilde yeniden belirlenmesini amaçlar.
Kira uyarlama davası ise olağanüstü değişen koşullar sebebiyle mevcut kira bedelinin adil hale getirilmesini konu alır (örneğin pandemi, ekonomik kriz gibi).
Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?
- Arabuluculuk başvurusu yapılır.
Arabuluculuktan anlaşma çıkmazsa, son tutanak dava dilekçesine eklenir. - Yetkili mahkemeye başvuru yapılır.
Yetkili mahkeme kiralananın bulunduğu yer veya davalının ikametgahının bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk mahkemesidir.
Hâkim Kira Artışını Nasıl Belirler?
Hâkim karar verirken şu kriterleri dikkate alır:
- TÜFE’deki 12 aylık ortalama değişim oranı
- Kiralananın fiziksel ve çevresel özellikleri
- Emsal kira bedelleri (bilirkişi raporu ile desteklenir)
- Hakkaniyet indirimi (genellikle %5-20)
Bu nedenle dava dosyasına bilirkişi kira tespiti raporu, çevredeki benzer kiralık yerlerin kira bedelleri ve keşif talepleri mutlaka dahil edilmelidir.
Kira Tespit Davalarında Harca Esas Değer
Kira tespit davasında harç, aradaki kira farkı üzerinden hesaplanır. Mevcut kira ile talep edilen yeni kira bedeli arasındaki 1 yıllık fark harca esas değerdir.
Örnek:
Mevcut kira: 5.000 TL
Talep edilen kira: 10.000 TL
Aradaki fark: 5.000 TL x 12 = 60.000 TL harca esas değer
Kira Artırım Davası Sonrasında Tahliye Olursa Ne Olur?
Kira tespit davası devam ederken kiracının tahliyesi, davayı düşürmez. Tespiti istenen döneme ilişkin kira bedeli belirlenmeye devam eder ve karar kesinleştikten sonra kiracıdan tahsil edilebilir.
Kira Tespit Davalarında Faiz Ne Zaman Başlar?
Kira farkı ancak mahkeme kararının kesinleşmesinden sonra icraya konabilir. Faiz de yine bu tarihten itibaren işlemeye başlar. Dava tarihi ya da karar tarihi faiz başlangıcı sayılmaz.
Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?
Davaların süresi mahkemelerin iş yüküne göre değişir. Büyük şehirlerdeki Sulh Hukuk Mahkemelerinde bu davaların ortalama süresi 6 ila 12 ay arasında değişebilir.
Kira Tespit Davası Avukatlık Ücreti
Avukatlık ücretleri kira farkına, işin niteliğine ve avukatın belirlediği tarife oranına göre farklılık gösterir. 2024 yılı Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’ne göre, kira tespit davası için alt sınır 18.000 TL, Ankara Barosu tavsiye tarifesine göre ise 43.875 TL’dir.
5 yıl dolmadan kira tespit davası açılır mı?
Genel olarak hayır, ancak dava süresince 5 yıl dolarsa mahkeme bir sonraki dönem için karar verebilir.
Kira tespit davası açmak için ihtarname şart mı?
Zorunlu değil ama bazı durumlarda (özellikle sözleşmede artış hükmü yoksa) dava açmadan önce ihtarname çekmek davayı geçerli kılabilir.
İş yeri kiraları için de aynı kurallar geçerli mi?
Evet, konut ve çatılı işyerleri için kira tespit davası kuralları aynıdır.
Sonuç
Kira artırım davaları, hem kiraya verenin hakkını koruma hem de kiracının hukuki güvenliğini sağlama amacını taşır. Özellikle 5 yıldan sonra kira artışı konusunda anlaşmazlık yaşayan tarafların, kira tespit davası şartlarını yerine getirerek süreci yasal çerçevede yürütmesi gereklidir. Bu süreçte profesyonel hukuki danışmanlık alınması, sürecin daha hızlı ve etkili ilerlemesini sağlayacaktır.
