Konut ve çatılı işyeri kiraları, hem kiracılar hem de ev sahipleri açısından belirli hak ve yükümlülükler doğurur. Bu yazımızda özellikle ev sahiplerinin kira sözleşmesini hangi hallerde ve nasıl sona erdirebileceğini güncel Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümlerine göre açıklıyoruz.
Kira Sözleşmesi Nasıl Sona Erer?
6098 sayılı TBK’nın 299. maddesi uyarınca kira sözleşmesi, bir taşınmazın kullanımının kiracıya bırakılması ve karşılığında kira bedelinin ödenmesini esas alır. Kira sözleşmeleri iki şekilde sona erebilir:
- Bildirim Yoluyla
- Dava Yoluyla
Detaylı olarak her bir fesih nedenini aşağıda açıkladık.
Bildirim Yoluyla Fesih Hakkı
Belirli Süreli Sözleşmelerde Fesih Hakkı
TBK madde 347’ye göre; kiracı, sözleşmenin sona ermesinden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunmazsa sözleşme otomatik olarak bir yıl daha uzar. Kiraya veren ise sözleşme süresinin bitimine dayanarak fesih hakkı kullanamaz.
Ancak, 10 yılın sonunda, kiraya veren her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı olarak bildirimde bulunmak suretiyle, herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.
📘 TBK m. 347 – Uzama Süresi ve Bildirim
Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Fesih Hakkı
Kiracı dilediği zaman, kiraya veren ise kira başlangıcından itibaren 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre sözleşmeyi fesih bildirimiyle sona erdirebilir. Bildirimlerin yazılı olması gereklidir.
Aile Konutu Durumu
Kiralanan taşınmaz aile konutu olarak kullanılıyorsa, kiracı eşinin açık rızası olmadan sözleşmeyi feshedemez. Rıza verilmiyorsa, hâkim kararı gerekebilir. Ayrıca fesih bildirimi, hem kiracıya hem de eşe ayrı ayrı yapılmalıdır.
Dava Yoluyla Fesih Hakkı
Fesih hakkı, Türk Borçlar Kanunu kapsamında kiraya verenin veya kiracının durumuna göre farklı hukuki sebeplerle doğabilir. Aşağıda, bu sebepler ve genel fesih halleri incelenmiştir.
Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebepler
Konut veya İşyeri Gereksinimi
Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu/üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemi ve bildirimine uygun olarak 1 ay içinde dava açılmalıdır.
Yeniden İnşa veya İmar
Kiralananın yeniden inşası/imar planı gereği kullanımı imkânsız hale geliyorsa, aynı şekilde belirli sürelilerde sürenin sonunda, belirsizlerde genel hükümlere göre fesih bildirimine uygun süre içinde dava açılmalıdır.
📘 TBK m. 350 – Gereksinim ve Yeniden İnşa
Yeni Malikin Gereksinimi
Kiralananı edinen yeni malik, edinimden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim yaparak, 6 ay sonra tahliye davası açabilir. Alternatif olarak, sürenin sonunda da dava açma hakkı saklıdır.
Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler
Tahliye Taahhüdü
Kiracı, taşınmazı belli tarihte boşaltacağına ilişkin yazılı tahliye taahhüdü vermişse ve bu taahhüdü yerine getirmezse, kiraya veren, taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi veya dava açarak tahliye talep edebilir.
İki Haklı İhtar
Kiracı bir yıl içinde kira bedelini iki kez ödemediği için haklı ihtar almışsa, kiraya veren ihtarların yapıldığı kira yılının sonunda 1 ay içinde tahliye davası açabilir.
Konut Sahipliği
Kiracının veya eşinin aynı ilçe veya beldede oturmaya elverişli konutu varsa ve bu durum kira sözleşmesi yapılırken bilinmiyorsa, kiraya veren sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir.
Genel Fesih Nedenleri
Kiracının Temerrüdü
Kiracı, kira bedelini veya yan giderleri ödemezse, kiraya veren en az 30 gün süre vererek ve yazılı bildirimle, bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini ihtar edebilir.
Özen Borcuna Aykırılık
Kiracının taşınmaza zarar vermesi, komşulara saygısız davranması gibi durumlarda kiraya veren yazılı uyarı yaparak 30 günlük süre verebilir. Ağır zarar veya çekilmezlik hâlinde ise doğrudan fesih hakkı doğar.
Alt Kira Yasağına Rağmen Alt Kiraya Verme
Kiracının, kira sözleşmesinde açıkça yasaklanmış olmasına rağmen taşınmazı üçüncü kişilere alt kiraya vermesi mümkün değildir. Alt kira yasağına rağmen alt kiraya verme durumu, kiracının sözleşmeyi esaslı biçimde ihlal ettiği bir durumdur ve bu aykırılık kiraya verene fesih ve tahliye davası açma hakkı sağlar. Kiraya veren, konut veya çatılı işyeri kiralarında kiracıya öncelikle süreli ihtar çeker; aykırılık giderilmezse sözleşmeyi feshederek tahliye talep edebilir.
Olağanüstü Fesih Hâlleri
Önemli Sebepler
Taraflardan biri kira sözleşmesinin devamını çekilmez hâle getiren bir neden ileri sürebiliyorsa, yasal bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Mahkeme, duruma göre haklılık değerlendirmesi yapar.
Kiracının İflası
Kiracı iflas ederse, kiraya veren kira bedelleri için güvence isteyebilir. Güvence verilmezse, derhal fesih mümkündür.
Kiracının Ölümü
Kiracının ölümü hâlinde sözleşme sona ermez. Mirasçılar sözleşmeyi devralır ve TBK’ya uygun bildirimle sona erdirebilirler.
📘 TBK m. 352 – Tahliye, Temerrüt ve Özen Borcu
Sonuç: Kira Sözleşmesi Feshedilebilir mi?
Ev sahibi, kira sözleşmesini hemen, herhangi bir gerekçe olmadan feshedemez. Kira sözleşmesinin feshi ancak kiracının kira ödememesi, eve zarar vermesi, komşuları rahatsız etmesi, ev sahibinin konuta ihtiyacı olması, esaslı tadilat yapılacak olması veya tahliye taahhütnamesi gibi haklı sebeplerle ve genellikle dava yoluyla mümkündür.
Ayrıca, kira sözleşmesi 10 yıl boyunca uzamışsa, ev sahibi her yılın sonunda en az 3 ay önceden bildirim yaparak gerekçesiz fesih hakkına sahip olur. Ev sahibinin bir diğer hakkı ise, kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçtikten sonra kira bedelinin rayiç değere göre yeniden belirlenmesi için kira tespit davası açabilmesidir.
Ev sahiplerinin kira sözleşmesini feshetmesi, yalnızca Türk Borçlar Kanunu’nda öngörülen sınırlı sebepler çerçevesinde mümkündür. Bu nedenle her durumda kira sözleşmesinin türü, süresi ve tarafların hukuki durumu dikkate alınarak kira hukukunda uzman bir hukukçuya danışılması büyük önem taşır.
Konuyla ilgili danışmanlık almak için Azel Hukuk ve Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
